Hausordnung in der WEG - Der Leitfaden für ein harmonisches Miteinander

Was passiert, wenn das friedliche Zusammenleben plötzlich gestört wird?

Ob laute Musik, abgestellte Gegenstände im Treppenhaus oder falsch entsorgter Müll - wenn sich Bewohner nicht an die Hausordnung halten, führt das schnell zu Unmut innerhalb der WEG. Eine klare Hausordnung gibt in solchen Situationen Orientierung und legt die Regeln für das tägliche Miteinander fest. Gleichzeitig definiert das Regelwerk den Handlungsrahmen der Hausverwaltung bei Verstößen und zeigt auf, wo rechtliche Grenzen verlaufen.

Inhalte der Hausordnung

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben innerhalb einer WEG und sorgt dafür, dass alle Bewohner wissen, welche Regeln im Gebäude gelten. 
Sie betrifft dabei nicht nur Eigentümer, sondern auch Mieter, Besucher und sonstige Nutzer des Gebäudes und thematisiert dabei unter anderem:

• Offizielle Ruhezeiten

• Nutzung von Treppenhaus, Keller, Tiefgarage oder Gartenflächen

• Ordnung und Sauberkeit in Gemeinschaftsbereichen

• Regelkonforme Müllentsorgung

• Abstellen von Fahrrädern, Kinderwagen oder anderen Gegenständen

• Erlaubnis zur Haustierhaltung

• Informationen zum Lüften, Heizen oder dem Winterdienst

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Rechtliche Einordnung und Formulierung der Hausordnung

Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG gehört die Aufstellung einer Hausordnung zur ordnungsmäßigen Verwaltung einer WEG und jeder Eigentümer hat nach § 18 Abs. 2 WEG das Recht, eine solche zu verlangen, falls noch keine besteht. Eine feste Form schreibt das Gesetz dabei nicht vor.

In der Praxis entsteht die Hausordnung meist durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung. Häufig bereitet die Verwaltung dafür einen Entwurf vor, über den die Eigentümer anschließend abstimmen. Alternativ können Regelungen bereits in der Teilungserklärung verankert oder nachträglich durch eine Vereinbarung ergänzt werden. Für spätere Änderungen ist stets ein neuer Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich. Ein Ausdruck der Hausordnung ist durch die Hausverwaltung im Treppenhaus der Liegenschaft anzubringen.
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Was passiert bei Verstößen gegen die Hausordnung?    

Wer einen Verstoß gegen die Hausordnung beobachtet, sollte diesen der Hausverwaltung melden. Diese ist für die Einhaltung der Hausordnung zuständig und kann erste Schritte einleiten.
Wichtig dabei: Ein einmaliger Verstoß rechtfertigt keine Kündigung. Entscheidend ist, ob jemand sich trotz Hinweis dauerhaft weigert, die Regeln einzuhalten. 

Ist der Verursacher ein Eigentümer, nimmt die Verwaltung den Verstoß auf, dokumentiert ihn und fordert den Eigentümer schriftlich zur Einhaltung der Hausordnung auf. Bleibt das wirkungslos, entscheidet die Eigentümergemeinschaft über das weitere Vorgehen z.B. die Einschaltung eines Rechtsanwalts oder das Aussprechen einer Unterlassungsaufforderung. 

Ist der Verursacher ein Mieter, bleibt der jeweilige Vermieter der zentrale Ansprechpartner. Die Verwaltung informiert ihn über den Verstoß und fordert ihn auf, auf seinen Mieter einzuwirken. Mietrechtliche Schritte wie eine Abmahnung liegen allein beim Vermieter und können nicht von der Verwaltung ausgesprochen werden.

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Wirkungsbereiche und Grenzen der Hausordnung  

Nicht alles, was in einer Hausordnung steht, lässt sich automatisch durchsetzen. Die Hausordnung ist kein Gesetz, sie entfaltet ihre Wirkung nur im Rahmen der Vorgaben, die das WEG-Gesetz und die Teilungserklärung setzen. Wer das versteht, kann im Konfliktfall realistisch einschätzen, was tatsächlich durchsetzbar ist. 

Konkret bedeutet das: 

• Keine Bußgelder oder Vertragsstrafen: die Hausordnung allein reicht dafür nicht aus; das erfordert eine gesonderte rechtliche Grundlage

• Mieter werden nicht direkt verpflichtet: die Hausordnung gilt für sie nur mittelbar über den Mietvertrag (Hausordnung ist diesem beizulegen)

• Verstoß gegen die Teilungserklärung oder das WEG-Gesetz: solche Regelungen wären von vornherein nichtig

• Unverhältnismäßige Einschränkungen von Grundrechten sind unwirksam: ein generelles Besuchsverbot etwa hält einer rechtlichen Prüfung nicht stand 

Für die Umsetzung im Alltag ist eine rechtssichere und präzise Formulierung entscheidend.
Konkrete Vorgaben – wie etwa eindeutige Zeitfenster statt dehnbarer Begriffe – schaffen Transparenz und erleichtern die Durchsetzung im Ernstfall.
Voraussetzung hierfür sind ein ordnungsgemäßer Beschluss der Eigentümergemeinschaft sowie die regelmäßige Anpassung an aktuelle Gegebenheiten. So wird die Hausordnung von einer bloßen Vorschrift zu einem verlässlichen Schutzinstrument für die gesamte Gemeinschaft.
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Unser Tipp

Verstöße gegen die Hausordnung lassen sich am besten vermeiden, wenn die Regeln von Anfang an klar, vollständig und rechtssicher formuliert sind.
Als Hausverwaltung empfehlen wir, die Hausordnung nicht als selbstverständlich vorauszusetzen, sondern regelmäßig zu hinterfragen und bei Missverständnissen oder Unklarheiten eine Umformulierung zu beschließen, um eine Nicht-Einhaltung der Hausordnung durch einzelne Bewohner zu vermeiden.

Neugierig, welche Aufgaben, neben der Formulierung der Hausordnung, noch zum Verwaltungsalltag gehören?
‍Interessiert sein heißt informiert sein – unser Blog bringt Sie auf den neuesten Stand rund ums Thema Hausverwaltung.

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