Wenn der Nachbar zum Unternehmer wird - Gewerbe in der WEG

Sie haben eine Eigentumswohnung und möchten diese auch beruflich nutzen, sei es als Büro, für eine freiberufliche Tätigkeit oder zur Kurzzeitvermietung? Eine naheliegende Idee. Doch wer Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, stellt schnell fest: Über die eigenen vier Wände lässt sich nicht ganz so frei verfügen, wie man es sich vielleicht vorstellt und die Gründung eines Gewerbes kann in einigen Fällen untersagt werden.

Denn in einer WEG teilen sich mehrere Eigentümer nicht nur ein Gebäude, sondern auch Rechte und Pflichten. Daher kann es für die anderen Eigentümer durchaus relevant sein, was mit der eigenen Einheit eines einzelnen passiert. Das bedeutet aber nicht, dass gewerbliche Nutzung grundsätzlich ausgeschlossen ist, dabei kommt auf die individuellen Rechte und Grenzen an.

Was gilt als „gewerbliche Nutzung"?

Das klingt nach einer einfachen Frage - aber ganz so einfach ist es nicht immer, da die Grenze zwischen privater und gewerblicher Nutzung fließend und rechtlich entscheidend ist. Wer gelegentlich von zu Hause aus arbeitet, E-Mails beantwortet oder Telefonate führt, bewegt sich klar im privaten Rahmen. Anders sieht es aus, sobald die Tätigkeit nach außen hin sichtbar wird oder Dritte regelmäßig die Wohnung aufsuchen.

Typische Fälle, die in der Praxis relevant werden:

• Büro oder Homeoffice mit Kundenkontakt z. B. eine Steuerberaterin, die Mandanten empfängt

• Freiberufliche Praxen wie Ärzte, Physiotherapeuten oder Psychotherapeuten

• Kurzzeitvermietungen z.B. über Plattformen wie Airbnb, bei denen wechselnde Gäste ein- und ausgehen

• Lager oder Werkstätten und die gewerbliche Nutzung von Keller- oder Nebenräumen

• Kleingewerbe mit Außenwirkung z. B. ein Online-Shop mit Paketlieferungen

Eine Faustregel: Sobald die Nutzung für andere Bewohner oder von außen wahrnehmbar ist, z.B. durch Schilder, Kundschaft, erhöhten Lieferverkehr oder veränderte Öffnungszeiten, ist das Thema „gewerbliche Nutzung" relevant und sollte rechtlich geprüft werden.

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Rechtliche Grenzen zwischen Wohnung und Gewerbe

Um zu verstehen, ob eine gewerbliche Nutzung in Ihrer WEG zulässig ist, hilft meist ein Blick in die Teilungserklärung. Sie legt fest, wie die einzelnen Einheiten des Gebäudes genutzt werden dürfen. Rechtlich wird dabei zwischen zwei grundlegenden Formen unterschieden:

• Wohnungseigentum: Diese Einheiten sind ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt und klassische gewerbliche Nutzung ist hier in der Regel nicht vorgesehen

• Teileigentum: Hierbei handelt es sich um Räume, die nicht zu Wohnzwecken dienen, z.B.: Ladenlokale, Arztpraxen, Büros oder Werkstätten

Die Teilungserklärung funktioniert wie ein Vertrag zwischen allen Eigentümern. Steht dort festgeschrieben, dass eine Einheit eine Wohnung ist, dürfen die Miteigentümer grundsätzlich darauf vertrauen, dass dort auch nur gewohnt wird. Wer eine gewerbliche Nutzung plant, sollte daher immer zuerst prüfen, welche Zweckbestimmung für die eigene Immobilie eingetragen ist.

Wann ist gewerbliche Nutzung in der Wohnung trotzdem erlaubt?

Auch wenn eine Einheit als Wohnung deklariert ist, bedeutet das nicht automatisch, dass jede geschäftliche Aktivität verboten ist. Die Rechtsprechung hat klare Ausnahmen geschaffen, und zwar das sogenannte „stille Gewerbe“ oder die wohnungsähnliche Nutzung. Tätigkeiten sind in der Regel auch ohne Zustimmung der WEG erlaubt, wenn sie nach außen hin nicht auffallen und die Miteigentümer nicht mehr belasten als eine ganz normale Nutzung zu Wohnzwecken.

Typische Beispiele für erlaubte Tätigkeiten sind:

• Homeoffice im Angestelltenverhältnis, das Beantworten von E-Mails und Telefonate

• Freiberufliche Tätigkeiten ohne Kundenbesuch, wie das Schreiben von Texten, Programmieren oder Übersetzen

• Verwaltungstätigkeiten für ein eigenes Unternehmen, solange sie rein digital oder schriftlich ablaufen

• Gelegentliche geschäftliche Vorbereitungen, die keine Spuren im Haus hinterlassen

Die entscheidende Frage lautet: Merken die Nachbarn überhaupt etwas von der Arbeit? Wenn die Tätigkeit komplett im Stillen stattfindet und keine Außenwirkung hat, gehört sie zur modernen Nutzung einer Wohnung dazu und darf von der WEG nicht untersagt werden.

Wann wird eine geschäftliche Tätigkeit problematisch?

Die Grenze des Erlaubten wird in dem Moment überschritten, in dem die geschäftliche Tätigkeit die Interessen der anderen Eigentümer spürbar beeinträchtigt. Sobald messbare Auswirkungen auf die Gemeinschaft entstehen, kippt die rechtliche Lage. Besonders häufig führen folgende Faktoren zu handfesten Konflikten in der Praxis:

• Ständiger Publikumsverkehr: Wenn täglich Kunden, Mandanten oder Patienten durch das Treppenhaus gehen, sorgt das für Unruhe und erhöht die Sicherheitsbedenken der Bewohner

• Optische Veränderungen: Das ungefragte Anbringen von Firmenschildern an der Fassade, der Haustür oder im Flur ist ohne Beschluss der WEG nicht zulässig

• Unruhige Arbeitszeiten oder Immissionen: Tätigkeiten, die Lärm, Gerüche oder Lieferverkehr zu ungewöhnlichen Zeiten verursachen müssen nicht von der WEG akzeptiert werden

• Übermäßige Abnutzung: Wenn das Gemeinschaftseigentum durch den geschäftlichen Betrieb (z. B. durch schwere Pakete oder häufige Nutzung des Aufzugs) überdurchschnittlich stark abgenutzt oder verschmutzt wird, kann die Nutzung untersagt werden

Sonderfall Airbnb & Co.: Die Kurzzeitvermietung in der WEG

Ein Thema, das in den letzten Jahren in vielen Eigentümergemeinschaften für Diskussionsbedarf gesorgt hat, ist die Vermietung an Feriengäste über Online-Plattformen. Hier verläuft die Grenze zwischen privater Nutzung und Gewerbe besonders schmal. Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine klare Richtung vorgegeben: Die Kurzzeitvermietung an wechselnde Gäste ist grundsätzlich ein Teil der erlaubten Wohnnutzung, es sei denn, die Teilungserklärung der WEG verbietet oder begrenzt es ausdrücklich. Dennoch gibt es wichtige Einschränkungen, die Eigentümer kennen sollten:

• Zweckentfremdungsverbot: Viele Städte und Kommunen haben strenge gesetzliche Auflagen für Ferienwohnungen und Verstöße ziehen hohe Bußgelder nach sich

• Mehrheitsbeschlüsse: Die Eigentümergemeinschaft kann unter bestimmten Voraussetzungen Regelungen oder Verbote zur Kurzzeitvermietung beschließen, wenn dadurch der Charakter der Wohnanlage geschützt werden muss

Wer seine Wohnung als Renditeobjekt für Touristen nutzen möchte, sollte sich also nicht blind auf sein Eigentumsrecht verlassen, sondern die lokalen Gesetze und die internen Regeln der WEG genau prüfen.
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Unser Tipp

Prüfen Sie vor jeder beruflichen Nutzung oder geplanten Kurzzeitvermietung genau Ihre Teilungserklärung und sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Hausverwaltung. Viele Missverständnisse lassen sich durch ein offenes Gespräch im Vorfeld ausräumen. Sollte Ihre Tätigkeit einen leichten Publikumsverkehr oder ein Firmenschild erfordern, kann ein offizieller Beschluss auf der Eigentümerversammlung Rechtssicherheit schaffen. Je transparenter Sie Ihr Vorhaben kommunizieren, desto leichter lassen sich Lösungen finden, die sowohl Ihre Chancen als Eigentümer wahren als auch das harmonische Miteinander der WEG sichern.
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Neugierig, welche weiteren Regeln und Plichten als Sondereigentümer gelten und welche Mitbestimmungsrechte Sie hingegen am Gemeinschaftseigentum haben?Interessiert sein heißt informiert sein – unser Blog bringt Sie auf den neuesten Stand rund ums Thema Hausverwaltung.